Viviendas turísticas y comunidad de propietarios: qué cambió con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal

Desde el 3 de abril de 2025, destinar una vivienda a uso turístico en un edificio exige la aprobación expresa de la comunidad. Repasamos qué dice la ley y qué deben revisar propietarios y gestores en València

La relación entre viviendas turísticas y comunidad de propietarios cambió de forma importante en 2025. Hasta entonces, la regla general era que una comunidad solo podía impedir el uso turístico si lo prohibía expresamente en sus estatutos o mediante un acuerdo adoptado con la mayoría legal. Desde el 3 de abril de 2025, con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), el punto de partida es el contrario: quien quiera iniciar la actividad necesita la aprobación expresa de la comunidad.

Este artículo actualiza lo que contamos en nuestro resumen de jurisprudencia reciente sobre pisos turísticos en València, centrado en las sentencias sobre prohibiciones en los estatutos.

Qué cambió en la Ley de Propiedad Horizontal

La reforma llegó a través de la disposición final cuarta de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, publicada en el BOE el 3 de enero de 2025 y en vigor desde el 3 de abril de 2025. Afecta a la LPH en tres puntos:

• Nuevo apartado 3 del artículo 7. El propietario que quiera destinar su vivienda a la actividad de alquiler turístico, en los términos de la normativa sectorial turística, debe obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios.
• Apartado 12 del artículo 17. Ese acuerdo se somete a una mayoría reforzada: las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
• Nueva disposición adicional segunda. Regula qué ocurre con las viviendas que ya ejercían la actividad antes de la reforma.

El nuevo artículo 7.3 permite además que el presidente de la comunidad, por iniciativa propia o de cualquier propietario u ocupante, requiera el cese inmediato de la actividad turística que se ejerza sin esa aprobación, con la advertencia de iniciar acciones judiciales.

Qué pasa con las viviendas turísticas que ya funcionaban

Es la duda más habitual entre propietarios y gestores. La disposición adicional segunda establece que el propietario que ya estuviera ejerciendo la actividad antes de la entrada en vigor de la reforma, y que se hubiera acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciéndola con las condiciones y plazos que fije esa normativa.

En la práctica, la clave está en poder acreditar que la actividad ya se ejercía conforme a la normativa turística antes del 3 de abril de 2025. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha venido entendiendo, en resoluciones de 2025, que la actividad se considera iniciada con la presentación de la declaración responsable o la obtención del título habilitante turístico, y no con otros trámites previos.

Por eso conviene tener a mano la documentación que acredita la inscripción de la vivienda en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana y la fecha en que se presentó la declaración responsable.

Hay un matiz importante: la disposición adicional segunda protege al propietario que ya ejercía la actividad, no a la vivienda. No basta con haber comprado antes del 3 de abril de 2025: la actividad tenía que estar en marcha a esa fecha y amparada por su título habilitante turístico. Si la vivienda cambia de manos después, lo prudente es contar con que el nuevo propietario necesitará la aprobación de la comunidad. En una compraventa con escritura pública, la fecha que cuenta es la de la escritura. En las herencias, si el heredero queda amparado por la disposición adicional segunda es una cuestión que sigue sin una respuesta clara.

Además, en la Comunitat Valenciana el cambio de titular tiene una vertiente turística y urbanística: el reglamento autonómico de alojamiento turístico exige al nuevo titular presentar una nueva declaración responsable con informe municipal favorable de compatibilidad urbanística. En la ciudad de València, con la suspensión de licencias acordada en 2024 y la modificación del Plan General en tramitación, este paso puede pesar más que la propia LPH.

Prohibir, limitar o autorizar: tres situaciones distintas

Tras la reforma conviven tres escenarios que conviene no confundir:

• Edificios con prohibición inscrita en los estatutos. Si los estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad prohíben el uso turístico, la actividad no puede iniciarse mientras la prohibición siga vigente. Para levantarla basta la mayoría de tres quintas partes de propietarios y cuotas del artículo 17.12, suponga o no una modificación de los estatutos. Conviene inscribir ese acuerdo en el Registro de la Propiedad, porque de ello depende que sea oponible frente a terceros.
• Edificios sin prohibición. Antes de la reforma, la ausencia de prohibición permitía iniciar la actividad. Desde el 3 de abril de 2025, para empezar hace falta además la aprobación expresa de la junta.
• Viviendas que ya operaban legalmente. Se rigen por la disposición adicional segunda, siempre que puedan acreditar que ya ejercían la actividad conforme a la normativa turística antes de la reforma.

Las sentencias del Tribunal Supremo que exigían una prohibición clara en los estatutos siguen siendo útiles para interpretar estatutos y acuerdos anteriores. Pero ya no describen por sí solas el régimen aplicable a una vivienda que quiera empezar a operar hoy.

Dos precisiones más. Los acuerdos adoptados por la vía del artículo 17.12 no tienen efectos retroactivos, pero esa regla no protege frente a una prohibición genérica de «actividades económicas» que ya figurara en los estatutos inscritos: el Tribunal Supremo considera la vivienda de uso turístico una actividad económica, por lo que esas cláusulas pueden entenderse aplicables también al alquiler turístico. Y un acuerdo por tres quintos puede levantar esa prohibición para el uso turístico, pero no para otras actividades económicas, para las que se sigue considerando necesaria la unanimidad.

Qué deben revisar propietarios y gestores en València

1. Los estatutos inscritos. Solicita una nota simple al Registro de la Propiedad para saber si hay alguna prohibición o limitación de uso inscrita.
2. Las actas de la comunidad. Comprueba si se han adoptado acuerdos sobre uso turístico, con qué mayoría y en qué fecha.
3. La fecha de inicio de tu actividad. Guarda el justificante de la declaración responsable y de la inscripción en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana.
4. Si vas a empezar, plantea la aprobación en junta con información clara: número de registro, contacto del gestor, normas de convivencia y forma de atender incidencias.
5. Si ya operas, cuida la relación con los vecinos. Una gestión profesional reduce conflictos y aporta argumentos en cualquier debate en junta.
6. Si vas a comprar una vivienda turística, no des por hecho que la habilitación del vendedor te ampara: revisa la situación ante la comunidad y la compatibilidad urbanística antes de firmar.

Cada caso depende de los estatutos, de las fechas y de la documentación concreta. Ante cualquier duda, consulta con un profesional antes de tomar decisiones.