Nueva normativa de apartamentos turísticos en Valencia: los tres límites y la disposición transitoria

La modificación del Plan General publicada en el BOP del 4 de mayo de 2026 fija tres indicadores de saturación, nuevas condiciones de implantación y un año para reconvertir viviendas turísticas en residenciales. Te explicamos qué cambia

València cuenta desde finales de mayo de 2026 con una nueva normativa urbanística para el alojamiento turístico. Se trata de la modificación de las Normas Urbanísticas del Plan General «Regulación de los usos terciarios hoteleros», aprobada definitivamente por el Pleno del Ayuntamiento el 31 de marzo de 2026 y publicada en el Boletín Oficial de la Provincia de Valencia número 82, de 4 de mayo de 2026. Según el propio anuncio, entra en vigor a los quince días hábiles de su publicación. Resumimos, a partir del texto del BOP, qué cambia en la normativa de apartamentos turísticos en Valencia: dónde se pueden implantar, qué límites se aplican y qué abre la disposición transitoria.

A qué se aplica la nueva normativa

La regulación afecta al uso de alojamiento turístico en todas sus categorías: establecimientos hoteleros, bloques y conjuntos de apartamentos turísticos, viviendas de uso turístico, alojamiento turístico rural y albergues turísticos. Se aplica a las zonas de la ciudad en las que el Plan General establece como uso dominante el residencial, con una excepción importante: el ámbito del Plan Especial de Ciutat Vella, que tiene su propia regulación.

Dónde se pueden ubicar las viviendas y apartamentos turísticos

La norma modifica las condiciones de compatibilidad de usos en varias zonas de ordenación. En edificios de uso mixto con uso principal residencial, los alojamientos turísticos deberán:

• Situarse en planta baja o primera, y siempre por debajo de las plantas destinadas a vivienda.
• Contar con accesos desde la vía pública y núcleos de comunicación vertical independientes de los que sirven a las viviendas.
• No utilizar en ningún caso los accesos ni los espacios comunes del uso residencial.

Además, las viviendas de uso turístico deberán cumplir las exigencias de diseño y calidad de los edificios de vivienda, y los locales sin uso (trasteros, almacenes, cuartos de instalaciones y similares) no podrán superar el 20 % de la superficie útil del establecimiento.

Los tres indicadores de saturación

La nueva disposición adicional cuarta de las normas urbanísticas crea tres indicadores para medir el peso del alojamiento turístico en cada zona:

• Indicador A, saturación de alojamientos turísticos. Relación entre las plazas turísticas de cualquier tipo (hoteles, apartamentos y viviendas turísticas) y los habitantes empadronados, por barrio y por distrito. Un barrio o distrito se considera zona saturada cuando alcanza o supera el 8 %.
• Indicador B, afección al tejido residencial. Relación entre las viviendas de uso turístico y unidades de apartamentos turísticos y el número total de viviendas, por barrio y por distrito. El límite se fija en el 2 %.
• Indicador C, diversidad de usos terciarios. Porcentaje de locales en planta baja destinados a alojamiento turístico respecto del total de locales en planta baja de cada manzana, en parcelas de uso dominante residencial. El límite se fija en el 15 %.

Qué pasa al alcanzar cada límite

• En zonas saturadas (indicador A), con carácter general no se admiten nuevos establecimientos de alojamiento turístico en parcelas de uso dominante residencial. La única excepción son los hoteles de cinco estrellas, siempre que el indicador A no supere el 20 %. Esta excepción no alcanza a las viviendas turísticas ni a los apartamentos turísticos.
• En zonas no saturadas, si una nueva actuación hiciera superar el límite del indicador A, no será autorizable salvo que se adapte el proyecto. Si superase el del indicador B, no se autorizarán en ese barrio o distrito nuevas solicitudes de viviendas turísticas ni de bloques o conjuntos de apartamentos turísticos, salvo adaptación del proyecto.
• En manzanas que alcancen el indicador C, no se admiten nuevos establecimientos de alojamiento turístico en planta baja ni la renovación de títulos habilitantes que hubieran podido caducar.

Los niveles de saturación por barrios y distritos se publicarán en planos en la web municipal y se actualizarán periódicamente.

El censo municipal de alojamientos turísticos (CATAV)

La norma crea un censo municipal en el que se inscribirán de oficio los establecimientos de alojamiento turístico que dispongan de título habilitante, y que podrá consultarse en la web municipal. Esta inscripción no sustituye la obligación de inscribir el alojamiento en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana. El texto prevé también un plan de inspecciones para verificar el cumplimiento de la normativa.

La disposición transitoria: un año para volver al uso residencial

La nueva disposición transitoria undécima abre una vía para reconvertir viviendas turísticas en viviendas residenciales. Durante un año desde la entrada en vigor de la modificación se podrá solicitar el cambio a uso residencial con independencia de las condiciones de uso o de acceso de los establecimientos de la misma finca, siempre que la vivienda reúna los requisitos de calidad, diseño y habitabilidad y cumpla alguna de estas condiciones:

• Disponer de los títulos habilitantes urbanísticos y ambientales para su uso como vivienda turística antes de la entrada en vigor.
• Estar inscrita en el registro autonómico de viviendas de uso turístico antes de la entrada en vigor, tenga o no esos títulos.
• Tener abierto un expediente de restauración de la legalidad por implantación de vivienda turística sin título, siempre que el uso fuera compatible con la normativa anterior.
• Haber resultado afectada por la suspensión de licencias acordada por el Pleno en mayo de 2024 y modificada en enero de 2025, con resolución que suspendiera la tramitación, siempre que el uso fuera compatible con la normativa anterior.

El solicitante asume las medidas de aislamiento acústico que fueran necesarias y renuncia a reclamar a la Administración por posibles molestias de actividades legalmente implantadas en el edificio. La autorización requiere aceptar expresamente estas condiciones y hacerlas constar mediante nota marginal en el Registro de la Propiedad.

Qué deben revisar propietarios y gestores

1. La ubicación de la vivienda: planta, accesos y si se encuentra en el ámbito de Ciutat Vella, que tiene su propia regulación.
2. Los títulos habilitantes: qué licencias o declaraciones tiene la vivienda y si está inscrita en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana.
3. El nivel de saturación del barrio: consulta los planos que publique el Ayuntamiento antes de plantear nuevas actuaciones.
4. La opción de reconversión: si te interesa pasar la vivienda a uso residencial, ten en cuenta el plazo de un año desde la entrada en vigor.

Cada caso depende de la ubicación, la documentación y la situación concreta de la vivienda. Ante cualquier duda, consulta con un profesional antes de tomar decisiones.